Anahtar Kelimeler: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), ayıp, ayıptan sorumluluk, eksik ifa, eksik iş, muayene ve ihbar külfeti, eser sözleşmesi, 3194 sayılı İmar Kanunu
İfanın tam olarak yerine getirilmemesi anlamına gelen eksik ifa kavramı, nitelik itibariyle yalnızca yapma borçlarında söz konusu olabilir. Eksik ifa, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırılan işlerden bir veya birkaçının yapılmaması halinde karşımıza çıkar. Yani ayıplı işte yapılan iş sözleşmeye aykırı olarak meydana getirilmiş iken; eksik ifada, sözleşme konusu iş hiç yapılmamıştır.
Eksik ifa ve ayıplı ifa kavramının uygulamadaki en önemli farkı alıcının muayene ve ihbar külfetlerine ilişkindir. Ayıp hükümlerine gidilebilmesi için yasal süresi içinde muayene ve ihbar külfetlerine gidilmesi gerekirken, eksik işler bakımından böyle bir yükümlülük veya külfet bulunmamaktadır. Eksik işler bakımından arsa sahibi, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesine ilişkin TBK m. 112 vd. düzenlenen genel hükümlere gidecek, genel zamanaşımı süresi içinde ihbara gerek olmaksızın yükleniciyi sorumlu tutabilecek; ayıplı ifa halinde de ayıptan sorumluluğa ilişkin TBK m. 474 vd. düzenlenen özel hükümlere gidecektir.
Teslim alınan binadaki mutfak dolaplarının ya da pencerelerin bazılarının takılmaması veya asansör motorunun takılmaması eksik işlere örnek olarak gösterilebilir. Bununla birlikte motorun içindeki bir parçanın takılmamış olması sebebiyle asansörün çalışmıyor oluşu ayıplı ifa olarak nitelendirilecektir. Eksik ifa, eserin arsa sahibi/alıcı tarafından teslim alınmasına engel olmamakla birlikte burada teknik anlamda bir teslimden de bahsedilemez. Eksik ifada, işin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından, iş sahibinin ihbarda bulunmasına ya da ihtirazi kayıt koymasına gerek yoktur.
Gauch’un bu ayrımda kullandığı kıstas öğretideki çoğu yazar tarafından benimsenmiştir. Buna göre eksikliğin giderilmesi diğer kısımlara dokunmadan, zarar vermeden mümkünse eksiklikten; fakat eksikliğin giderilmesi diğer kısımlara müdahaleyi, onlara zarar vermeyi gerektiriyorsa ayıptan bahsedilecektir. Yazarın bu kıstası açıklarken bir duvarın boyanmamış olmasının kural olarak eksiklik olacağı fakat bu duvar öncelikle astar boya ile boyanması gerektiği hâlde, bu boya yapılmadan üstü normal boya ile boyanmışsa, artık ayıptan bahsedilmesi gerekeceği şeklinde bir örnek vermiştir.
Yargıtay bir kararında sitedeki iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kolektörlerinin olmamasını eksik ifa olarak kabul etmiştir. Yargıtay HGK bir başka kararında ise satın alınan taşınmazın bulunduğu site içerisindeki bir kısım sosyal donatı alanlarının mülkiyetinin siteye ait olmayan başka bir parsel üzerinde bulunmasını eksik ifa olarak kabul etmiş ve satıcının uğranılan zarardan ötürü on yıllık genel zamanaşımı süresince sorumlu olacağına hükmetmiştir. Bir başka kararda sosyal tesislerin, TOKİ’ye ait taşınmaz üzerine yapılmış olması eksik ifa olarak kabul edilmiş ve davacının on yıllık genel zamanaşımı süresi içinde satıcının sorumluluğuna gidebileceğine karar verilmiştir.
Öte yandan Yargıtay 2015 sonrasında bu görüşünü değiştirerek hukuk güvenliğini zedeleyen, tezat bir durum ortaya çıkarmıştır. Örnek olarak özel daire bir kararında projede yapılması ilanlarla vaat edilen hususlardan inşa edilen spor kompleksinin tapusunun bağımsız bölüm maliklerine verilmemesi ve spor kompleksinin sadece site sakinlerinin kullanımına sunulması gerekirken kamuya da açılmasının açık ayıp niteliğinde olduğuna ve o dönem yürürlükte olan tüketici kanunu gereğince malın teslim tarihinden itibaren otuz gün içinde usulüne uygun olarak davalılara ayıp ihbarında bulunulduğunun kanıtlanması gerektiğine, aksi halde davanın reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir.
Oturma izninin alınmamasının eksik olacağını savunan yazarlara göre oturma izni olmadan yapı hukuken tamamlanmış olmadığından, kullanım izninin alınmaması eksik ifa olarak kabul edilmelidir. Benzer bir görüşe göre, oturma izninin alınması bir garanti taahhüdü olarak nitelendirilmeli ve alıcı kusura dayanmayan tazminat talebinde bulunabilmelidir. Bizce de daha doğru olan bir başka görüşe göre burada oturma izninin alınmaması ve alınamaması şeklinde bir ayrım yapılmalıdır. Buna göre, yüklenici oturma izni almayı üstlendiği halde projeye aykırılık gibi sebeplerle bu izni alamamışsa bu durum sözleşmeye aykırılık şeklinde maddi bir ayıp olarak değerlendirileceğinden, ayıba karşı tekeffül hükümlerine gidilmeli ancak izni almasına engel bir hal olmamasına rağmen bu izin alınmamışsa eksik ifadan bahsedilmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde oturma izni alma yükümlülüğü genellikle yüklenicidedir. Her ne kadar İmar Kanunu m. 30’a göre bu husus arsa sahibinin yükümlülüğünde ise de uygulamada taraflar sözleşme yaparken oturma izninin yüklenici tarafından alınacağını kararlaştırırlar. Yargıtay da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki anahtar teslim şartından hareket ederek sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile oturma izni alma yükümlülüğünün yüklenicide olduğunu belirtmiştir.
Yargıtay, arsa sahibinin payına düşen bağımsız bölümlerin ya da ortak yerlerin sözleşmede kararlaştırılan yüzölçümünden küçük yapılması halinde bunun niteliğinin eksik iş olduğunu kabul etmektedir. Yargıtay bu kararlarını daha çok ayıptan sorumluluğun sıkı koşullara ve kısa zamanaşımı sürelerine bağlanmış olmasına dayandırmaktadır.
Emsal Kararlar: Yargıtay 13. HD, E. 2015/21607, K. 2015/34447, KT 25/11/2015 Yargıtay 13. HD E. 2014/34355, K. 2015/29452, KT 12.10.2015 Yargıtay 13. HD, E. 2016/4158, K. 2017/5777, KT 11/05/2017 Yargıtay HGK E. 2018/53, K. 2018/941, KT 25/04/2018 Yargıtay HGK E. 2018/312, K. 2018/922, KT 18/04/2018 Yargıtay 13. HD, E. 2010/572, K. 2010/13235, KT 14/10/2010 AKSİ KARAR: Yargıtay 13. HD, E. 2016/7425, K. 2016/10385, KT 13/04/2016
Kaynakça: Geniş kaynakça için lütfen bizimle irtibata geçiniz. Serkan Ayan, İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Yayınlanmış Doktora Tezi, İzmir Cevdet Salih Şahiniz, Teoride ve Uygulamada Eser Sözleşmelerinde Yüklenicinin Eksik İfa (Eksik İş) ve Ayıplı İfadan Sorumluluğu, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2014