Anahtar Kelimeler: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), ortak gider, genel gider, kanuni ipotek, gecikme tazminatı, öncelik hakkı, mülkiyetin zorunlu devri, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK), itirazın kaldırılması, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)
Kat mülkiyeti düzeni, çok sayıda kişinin nispeten dar alanlarda yoğun olarak yaşadıkları ve ortak yerleri paylaştıkları bir yaşam alanı olup, ortak yaşamın istenilen şekilde sürdürülebilmesi için çeşitli ortak harcamaların yapılması kaçınılmazdır. Kat maliklerinin, genel gider ve bu gideri karşılamak amacıyla toplanacak avansları düzenli bir şekilde ödemesi, ana taşınmazdaki gerekli ve yapılması kaçınılmaz ortak işlerin düzenli bir şekilde yerine getirilmesinin gereğidir. Kendilerine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyen kat malikleri ve birlikte sorumlu olan kişilere karşı KMK’da oldukça etkili takip-tahsil araçları ve yaptırımları öngörülmüştür. Kendisine düşen borcu yerine getirmeyen malikler için yaptırım niteliğini taşıyan bu tedbirler, diğer kat malikleri açısından da caydırıcı bir etkiye sahiptir.
Söz konusu tedbirler: • Borçlu kat maliki/birlikte sorumlu olan kişilere karşı icra takibi yapılması veya alacak davası açılması, • Aylık %5 oranında gecikme tazminatı işletilmesi, • Borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkının tescilini talep hakkı, • Alacakta öncelik hakkı ve • Kat malikinin bağımsız bölümünü devre zorlanması
Dava ve İcra Takibi: Genel gider borcu aksine bir anlaşma ya da özel bir durum yoksa bir miktar paranın ödenmesine ilişkindir. KMK m. 20/II uyarınca genel gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, KMK’ya ve genel hükümlere göre dava açılabilecek ve icra takibi yapılabilecektir. Temerrüdün oluşabilmesi için kural olarak borcun muaccel olması, ifa edilmemesi ve TBK m. 117 uyarınca alacaklının ihtarı gerekmektedir ancak pratikte bağımsız bölüme düşen aylık ödeme miktarı ve ödeme tarihi işletme projesinde veya kat malikleri kurulu kararında belirlendiği için artık TBK m. 117/2 gereğince borçluya yapılacak bir ihtara gerek kalmaz. İfası mümkün ve muaccel olan genel gidere veya avansa katılma borcunu zamanında ifa etmeyen kat maliki ifada gecikmiş olacağından, temerrüde düşmüş olmasa dahi KMK ilgili hükmü uyarınca ona karşı dava açılabilecek ve icra takibi başlatılabilecektir. Söz konusu dava beş yıllık zamanaşımına tabi olup, hâkim gerekli görürse KMK m. 33/2 uyarınca ek bir yaptırım olarak para cezasına da hükmedebilecektir. Yöneticinin davayı açma veya icra takibinde bulunma yetkisi, kat maliki olmasına bağlı olmayıp, seçilen veya mahkemece atanan yönetici veya yönetim kurulu bu yetkiyi kullanabilecektir. Ek olarak, alacaklı kat maliklerinin genel gidere katılma borcunun ifasını kabul etme yetkisi yönetici dışında üçüncü kişilere de tanınabilir. İcra takibi ile kastedilen ilamsız icra takibi olmakla birlikte burada alacaklıya bir avantaj sağlanmıştır. Şöyle ki kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İİK m. 68/1’de belirtilen belgelerden sayılacak ve borçlu ödeme emrine itiraz ederse bu proje veya karar, borçlunun verdiği borç senedi gibi değerlendirilerek itirazın kaldırılması yoluna gidilecektir. Her malik kendi mülkiyet dönemindeki borçlardan sorumludur (aksi görüşte yazarlar bulunur). Yeni malik eski dönemden kalan borçlardan sorumlu olmaz. Yeni malikin eski dönemden sorumlu olması için TBK m. 196 kapsamında borcun üstlenilmesi veya TBK m. 201 kapsamında borca katılma kurumunun varlığı gerekir. Bağımsız bölümden mülkiyet hakkından başka ayni veya nisbi hakka dayanarak yararlanan kişiler genel gider, avans borcu ve gecikme tazminatından KMK m.22/1 uyarınca müteselsil olarak sorumlu tutulmuştur. Ancak bu durum bağımsız bölümde kiracı olan kişiler açısından sınırlandırılmıştır. Kiracının borcu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, aksine bir anlaşma yoksa ödediği bu bedel kira borcundan düşülecektir. Ancak uygulamada taraflar genellikle ortak giderleri kiracının ödeyeceğini kararlaştırmaktadır.
Gecikme Tazminatı: Genel gider ve avans payını ödemeyen kat maliki KMK m. 20/2 uyarınca aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Tazminatın niteliği doktrinde tartışmalı olup Yargıtay’ın da bu kapsamda çelişkili kararları bulunur. Ancak Yargıtay çoğunlukla Kat malikinin ödemekle yükümlü olduğu gecikme tazminatının faiz niteliğinde olmadığı, bu tazminatın temerrüt faizinden farklı olduğu yönünde kararlar vermektedir. Yani borcunu ödemeyen kat maliki/birlikte sorumlu olanlar %5’lik gecikme tazminatının yanında, bir de temerrüt faizi ile karşı karşıya kalacaklardır. Bununla birlikte bu tazminatın hesaplanması her ay için ayrı ayrı yapılacak ve gecikme tazminatına, asıl alacakla işlemiş olan gecikme tazminatı toplamı üzerinden hükmedilemeyecektir. Oranın değiştirilmesi mümkündür.
Kanuni İpotek (KMK m. 22/2): Tescile tabi kanuni bir ipotek hakkıdır. Kurulabilmesi için gereken şartlar: a) Kat mülkiyetinin kurulmuş olması, b) Borcun kat maliklerine veya bağımsız bölümlerden sürekli olarak faydalananlara başvurulmasına rağmen ifasının sağlanamaması, c) Genel gidere katılma borcunun ve miktarının mahkeme kararıyla belirlenmiş olması (ya da malikin borcu tanıması), d) İpoteğin tescilinin talep edilmesi gerekmektedir. Söz konusu ipoteğin kapsamına genel gider ve avans borcunun tahsil edilememiş kısmı, gecikme tazminatı ve Türk Medeni Kanunu m. 875 uyarınca takip giderleri dahildir. Buradaki talep hakkı şahsi bir nitelik taşımaktadır. Yani borcunu ifa etmemiş kat maliki, ipotek tesis edilmeden önce bağımsız bölümünü devretmişse, devralan bu borcu ayrıca üstlenmediği sürece bu borçtan sorumlu tutulamayacak ve yeni malikin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek tesis edilemeyecektir (bu konu tartışmalı olup, aksi yönde düşünceler bulunmaktadır). Bu haktan önceden feragat edilemeyecek, hak doğduktan veya ipotek kurulduktan sonra feragat edilebilecektir.
Alacakta Öncelik Hakkı (m. 22/3): Rehinle teminat altına alınmamış alacaklara uygulanan bir hükümdür. Alacağın tahsili amacıyla yapılan icra takibi kesinleşirse ve borçlunun malvarlığına haciz konulursa, ortak gider alacağı hacze imtiyazlı olarak katılacaktır. İİK’nın 206. Maddesi uyarınca genel gidere katılma alacağı 3. Sırada imtiyazlı alacak olarak sayılmıştır.
Bağımsız Bölümün Zorunlu Devri (KMK m. 25/3/a): İki takvim yılı içinde genel gider payını ödemediği için aleyhinde üç defa dava açılan veya icra takibi yapılan kat malikinin bağımsız bölümdeki mülkiyet hakkının zorunlu olarak devri mahkemeden talep edilebilecektir. Birbirinden farklı üç genel gider borcunun ifa edilmemesi neticesinde üç defa dava açılması ya da icra takibi yapılması gerekir. Bu koşullar gerçekleşirse hâkim ayrıca çekilmezlik koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğini araştırmayacak, devre karar verecektir. Kat malikleri kurulu usulüne uygun toplanacak, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yükümlülüğünü ihlal eden kat maliki aleyhine bu davanın açılmasına karar verilecektir. Dava ana taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır, beş yıllık hak düşürücü süreye tabidir. Genel gider borcuyla ilgili icra takibi veya dava sonuçlanmadan bağımsız bölümün devri davası açılmışsa, mahkemece bu durum “bekletici mesele” olarak kabul edilir.
Kaynakça: Genç Arıdemir, Arzu: Kat Mülkiyeti I: Kat Mülkiyetinin ve Toplu Yapıların Temel Kavramları, Kuruluşu, Sona Ermesi, Kat Maliklerinin ve Bağımsız Bölümden Devamlı Suretle Faydalananların Hakları ve Yükümlülükleri, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2021 Germeç, Mahir Ersin: Kat Mülkiyeti Hukuku: Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı Devre Mülk ve Toplu Yapı Düzenine İlişkin Karallar – Açıklamalar Yargıtay Kararları, İlgili Mevzuat, 3. bs., Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2010