Anahtar Kelimeler: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), ayıp, ayıptan sorumluluk, sözleşmeden dönme, bedelde indirim hakkı, onarım hakkı, ayıbın giderilmesini talep, eksik iş, aliud ifa, garanti sözleşmesi, ilave iş, muayene ve ihbar külfeti, eser sözleşmesi, yüklenici, açık ayıp, gizli ayıp, önemli ayıp, seçimlik haklar
Yüklenici, ara payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine karşı ayıpsız bir yapı meydana getirme ve teslim etme borcu altındadır. Yüklenici bu borcunu ihlal ederse, arsa sahibine karşı eser sözleşmesine ilişkin olarak TBK m. 474 ve devamında düzenlenmiş ayıp hükümlerine göre sorumlu olacaktır. Eksik iş, taraflar arasındaki ilişkinin bir garanti sözleşmesi niteliğinde olması, aliud ifa ve ilave iş ise ayıp kapsamında sayılmayacaktır. Eksik iş-ayıplı ifa arasındaki en önemli fark muayene ve ihbar külfetine ilişkin olup, eksik iş söz konusu olduğunda arsa sahibinin muayene ve ihbar külfeti bulunmamaktadır. Arsa sahibi eksik iş nedeniyle uğradığı zararları olumlu zarar kapsamında TBK m. 112 uyarınca talep edebilecektir.
Yüklenicinin ayıptan dolayı sorumlu olabilmesi için yapıda bir ayıbın mevcut olmasının yanında bazı şartların daha gerçekleşmesi gerekmektedir. İlk olarak yapının teslim edilmiş olması gerekmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim, yüklenicinin yapı işini tamamladığını açık veya örtülü şekilde bildirmesi halinde gerçekleştirilmektedir. Teslim herhangi bir şekil şartına bağlı olmamakla birlikte uygulamada anahtar teslim veya oturma izninin alınması koşuluna bağlanmaktadır.
Teslimle birlikte arsa sahibinin muayene ve ihbar külfetleri başlar. Muayene ve ihbar külfeti de yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğuna gidilebilmesi için gerçekleşmesi gereken ikinci şarttır. Arsa sahibi, açık ayıplar bakımından teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz muayene külfetini yerine getirmeli ve şayet varsa, bu ayıpları yükleniciye bildirmelidir. Gizli ayıplar ise ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir. Aksi halde arsa sahibi eseri zımnen kabul etmiş sayılacak ve ayıptan sorumluluk hükümlerine başvuramayacaktır. Açık ayıp, alıcının, eseri teslim aldığı anda olağan bir muayene ile tespit ettiği veya edebileceği, alıcının esere bakar bakmaz veya bir göz atma ile fark edebileceği ayıplardır. Gizli ayıp ise satılanın usulüne göre gözden geçirilmesi sırasında görülmeyip daha sonradan, genellikle de kullanımı sırasında ortaya çıkan ayıplardır. Önemli ayıp ise yapının arsa sahibi tarafından kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği arsa sahibi kabule zorlanamayacak derecede yapının ayıplı olması halinde karşımıza çıkar. Bu ayıp türü arsa sahibinin kullanacağı seçimlik hakların belirlenmesi noktasında önem taşır. Satış sözleşmesinden farklı olarak TBK m. 475/1 uyarınca eser sahibi yalnızca önemli ayıplar için sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Daha az önemli ayıplarda ise bedelde indirim ya da eserin ücretsiz onarımı seçimlik haklarına başvurabilecektir.
Bu şartlara ek olarak söz konusu ayıbın arsa sahibine yüklenecek bir sebepten doğmaması, arsa sahibinin ayıplı yapıyı açıkça veya örtülü biçimde kabul etmiş olmaması ve zamanaşımı sürelerinin de geçmemiş olması gerekmektedir. Arsa sahibine yüklenecek sebep, arsa sahibinin işin yürütülmesine ilişkin olarak yükleniciye verdiği kesin ve bağlayıcı nitelikteki talimatları neticesinde ayıp oluşması ya da talimat dışında, ayıbın herhangi bir sebeple arsa sahibine yüklenmesi (arsa sahibinin sağladığı malzeme, hazırlattığı plan, proje gibi) hallerinde karşımıza çıkar. Zamanaşımında ise süre beş yıl olup, bağımsız bölümlerin teslim tarihinden itibaren başlayacaktır. Ancak yapıdaki ayıp, yüklenicinin ağır kusuru neticesinde oluşmuşsa uygulanacak zamanaşımı süresi 20 yıl olarak öngörülmüştür.
Söz konusu şartların gerçekleşmesi halinde arsa sahibi yükleniciye karşı bazı seçimlik haklara ve bunlardan bağımsız olarak tazminat hakkına sahip olacaktır. Seçimlik haklardan ilki sözleşmeden dönme hakkı olup, bu hak yenilik doğuran hak niteliğindedir. Ancak yenilik doğuran hakların niteliğinin aksine sözleşmeden dönülebilmesi için karşı tarafın kabulü ya da bu yönde bir mahkeme kararı gerekmektedir. Dönme hakkının kullanılması için TBK m. 475/1 uyarınca yapı objektif ve sübjektif anlamda kullanılamaz ölçüde ayıplı olmalı veya arsa sahibinin yapıyı kabul etmesi hakkaniyet gereği kendisinden beklenemeyecek ölçüde bir ayıp bulunmalı ya da yapı sözleşme hükümlerine aykırı olmalıdır. Bununla birlikte yapının yıkılması ya da kaldırılması aşırı bir zarara yol açacaksa artık dönme hakkı kullanılamayacaktır. Ancak ayıplar kullanımı engelleyen veya tehlikeli bir durum yaratıyorsa aşırı zarara bakılmaksızın sözleşmeden dönülebilecektir. Dönme ile birlikte sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar ve tarafların iade yükümlülükleri ortaya çıkar.
Arsa sahibinin kullanabileceği ikinci seçimlik hak bedelden indirim hakkı olup, bu hak da yine yenilik doğuran haklardandır. Bedelden indirim tutarının hesaplanmasında mutlak indirim yöntemi, maliyete göre hesaplama yöntemi, nispi metot veya tazminat yöntemi kullanılabilir. Yargıtay nisbi metot yöntemini kullanarak karar vermektedir.
Arsa sahibinin kullanabileceği son seçimlik hak ise ayıbın giderilmesini isteme (onarım) hakkıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için ayıp nedeniyle yapıda objektif piyasa değeri eksikliği meydana gelmeli ancak bu kıymet farkı yapının değerini tamamen ortadan kaldırmamalıdır.
Arsa sahibinin bu seçimlik hakların yanında genel hükümlere göre tazminat talep etme imkânı da mevcuttur. Arsa sahibi tazminat talebini ister seçimlik haklardan biriyle, isterse bunlardan bağımsız olarak yapabilir. Tazminat talebi için arsa sahibinin muayene ve ihbar külfetlerine uyma yükümlülüğü bulunmamakta ancak yüklenicinin kusurlu olması gerekmektedir. Son olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri üç köşeli bir ilişki de yaratmaları sebebiyle bazı durumlarda sözleşmenin tarafı olmayan ancak alıcılar nezdinde haklı güven oluşturan arsa sahipleri güven sorumluluğu sebebiyle alıcı üçüncü kişilere karşı sorumlu tutulmuşlardır. Bu husus 01.05.2021 tarihli bültenimizde anlatılmıştır.
Kaynakça: Geniş kaynakça için lütfen bizimle irtibata geçiniz.